房地产融资边收紧边反弹,哪些房企跑赢大势?

2019-11-30 18:38:17

[摘要] 虽然自5月以来,房地产融资监管的力度一日紧似一日,但9月继8月大幅下跌后快速反弹。罚单不断,融资监管一再从严10月12日,北京银保监局发布通知强调严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。这已不是主

在8月份大幅下跌后,住房融资在9月份再次迅速反弹。同策研究所数据显示,9月份,40家典型住宅企业融资689.56亿元,同比增长87.25%。随着国内外融资环境的全面收紧,融资成本面临持续上升,利率在10%以上的海外债务融资不再是一个例子。

尽管自5月份以来,房地产融资监管日益收紧,但在8月份大幅下滑后,9月份监管迅速反弹。10月,对非法流入房地产的信贷资金的罚款开始出现。北京方面在防止信贷资金非法流入房地产方面更加直言不讳。

行业分析师认为,一方面,单个月的波动是正常的;另一方面,虽然融资难度加大,但正常融资并未收紧。无论如何,融资困难依然存在,融资能力已经成为住宅企业之间竞争的关键。

罚款仍在继续,融资监管也一再收紧。

10月12日,北京银监局发布通知,强调要防止信贷资金非法流入房地产市场等禁区。这不是主管部门今年第一次对房地产融资监管表态。

此前,10月10日,北京银监局共发出两次行政罚款890万元,罚款的主要原因是兴业银行北京分行非法向住房企业提供融资。SPDB信贷资金北京分行被非法用于投资购房,通过信托渠道发放土地储备贷款成为处罚的主要原因。

同时,10月11日,中国银行业监督管理委员会因使用平安银行义乌分行信贷资金支付购房首付款被罚款50万元。

从最近持续的罚款中不难看出,该银行的非法住房相关业务已成为一个禁区。

9月6日,央行宣布将金融机构存款准备金率下调0.5%,随后9月11日,银监会主席郭树清在银监会会议上公开呼吁严格遏制房地产金融化和泡沫化趋势。业内人士认为,存款准备金率的下调对房地产的影响有限。

事实上,自2018年底以来,融资能力已经成为住房企业之间竞争的关键因素。自2019年以来,房地产公司一直在竞相发行债券。受此影响,地价也一度上涨。

今年5月,银行保险监管委员会发布了第23号法令,以遏制住房企业的违约融资势头。第23号令明确规定:禁止直接或变相使用表外资金和表外资金进行土地租赁融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金不得挪用于购房。

此后,房地产行业的融资监管从未停止。中原地产首席分析师张大伟表示,最近几个月房地产监管的最大特点是不断出台房地产金融紧缩政策。从购买房地产的抵押贷款到开发商的融资渠道,都有不同程度的收紧。

9月,95家住房企业融资环比增长45.3%。

尽管房地产融资自5月份以来日益收紧,但在8月份大幅下跌后,9月份迅速反弹。

根据克里的数据,9月份95家典型住宅企业融资总额为1124.48亿元,同比增长45.3%,同比增长17.2%。从具体企业的表现来看,碧桂园9月份发行的债券金额最高,总额为125亿元,其中可转换债券价值78.3亿港元,海外优先股价值5亿美元,企业债券价值18.5亿元。

来自另一个组织的数据也显示了这种增长势头。同策研究所数据显示,9月份,40家典型住宅企业融资689.56亿元,同比增长87.25%。

值得注意的是,9月份融资增加主要体现在海外债务融资、可持续债务和资产证券化融资。9月份,住房企业发行了65亿元可持续债务,8月份没有住房企业发行可持续债务。

国内债券发行有限,住房公司正在转向海外债券发行。9月份外商投资住房企业的数量比8月份增加更多。根据克里的数据,9月份95家住房企业的海外债务融资额为399亿元,比上个月增长49.1%。

张大伟表示,尽管房地产公司很难从表面上筹集资金,但总体数据显示,房地产融资额仍创下新纪录。9月份,房地产公司仅一个月就在海外融资37.97亿美元,而8月份为15.8亿美元。

关于9月份住房融资反弹的原因,同策集团首席分析师张宏伟认为,继中国保监会5月份发布第23号文件纠正房地产融资混乱后,监管部门在7月和8月份出台了一系列强化收紧政策,严格控制住房企业的融资渠道。8月份,住房企业的融资大幅下降,这可能导致此前的审批积压到9月份。然而,总体而言,自5月份以来,融资趋势略有下降。毕竟,政策监督是有效的,单个月的波动是正常的。

然而,张大伟认为,尽管各种监管政策频繁出现,增加了一些企业的融资难度,但正常融资并没有收紧。

融资成本差异

众所周知,住房企业融资的困难无非是融资的金额和成本。

随着国内外融资环境的全面收紧,虽然9月份融资金额没有下降,但融资成本却面临持续上升,10%以上的海外债务融资不再是一个例子。

9月8日,泰和集团子公司又发行了2亿美元的海外债券,票面利率为11.25%。此外,这一趋势一直持续到10月份。10月16日,凯撒计划发行4亿美元的优先票据,年利率为11.95%。

根据克里的数据,9月份的融资成本为6.47%,比上个月增长0.76%。其中,海外债券融资成本为每月6.85%,比上个月下降0.10%。这主要是因为碧桂园发行了78.3亿港元的按揭可转换债券,利率为4.5%,相对较高,从而降低了9月份的融资成本。除去碧桂园发行的债券,9月份住房企业融资成本为每月6.83%,海外融资成本为每月7.50%,分别比上个月增长1.22%和0.55%。

从上述碧桂园案例不难看出,房地产融资存在明显的分化。虽然一些住房企业的融资成本高达10%以上,但仍有许多住房企业的融资成本低于5%,一些国有企业、中央企业和大型民营企业以低成本获得高额融资的情况并不多见。

9月22日,万科宣布计划发行25亿套住房租赁公司债券,票面利率查询范围为2.9%-3.9%,2月26日完成的20亿元公司债券票面利率为3.65%。

9月9日,龙湖集团完成了8.5亿美元债券的定价。最终发行收益率为4.064%,票面利率为3.95%,实现了新发行债券的负溢价。与此同时,中国的私人住房企业发行了10年最低息票记录。

今年上半年,龙湖综合贷款1405亿元,年均贷款成本4.56%。据悉,为了规避汇率风险,龙湖外币贷款一直保持在相对较低的比例,以控制风险。

张大伟认为,从未来趋势来看,房地产融资将受到严格控制,非法融资将减少,资本成本分化的趋势将继续。然而,大多数企业的融资成本仍然稳定,降低稳定企业的融资成本仍然是一种趋势。然而,对于高杠杆企业来说,融资压力增加了。

同策研究所的陈蒙认为,尽管9月份住房企业的融资额有所回升,但住房企业仍面临融资困难。10月份将有22种债券到期,总额为355亿元。最高金额是九龙仓在2016年发行的40亿元熊猫债券。"许多住宅企业有必要采用多样化的创新融资方式来拓宽融资渠道."陈蒙是这么说的。

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